年底，距离全面实施“三条红线”政策谣言只有一个月。在新融资规定对房地产企业有息负债“渗透”精细控制的要求下，房地产企业的相关姿势更为频繁。

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先了解一下大家耳熟能详的三条红线。

这就是监管机构根据负债率不能增加房地产企业债务的界限(只有还旧借新):

去除预收款后的负债率超过70%

净负债率超过100%。

现金短债比例低于1倍。

简单解释一下。

第一条很多楼盘还没建好就先卖给你，收到的定金首付全是预售款。第一条规定是资产去除后的负债率。

二是净负债率是判断房地产企业经营风险的重要因素

净负债率=(有息负债-流动资产)/所有者权益

有息负债是指从金融企业借来的钱。简单来说，这个指标就是考虑房地产企业的净资产是否能抵消金融机构的资金。

第三，现金短债比考虑短期经营风险，现金短债比=流动资产/短期有息负债。

现金短债比例低于1倍，也就是说，你手头的现金能否还清近期到期债务。

这三个指标都是考虑房地产企业的负债，房地产行业一直是高杠杆领域。如果这三条红线发布，必须准确打击整个行业。

现在市场上那些你叫的房地产企业，基本上至少踩了一条线，还有一些三线都踩了。

因为根据这三个界限，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四个档次，直接影响到他们未来的融资资金。

第一档，绿档，三个指标都没有压线的房地产企业，有息负债年增速上限为15%

第二档，黄档，既有指标压线的房地产企业，有息负债年增速上限为10%

第三档，橙档，房地产企业既有两个指标，有息负债年增速上限为5%

第四档，红档，三个指标都压线的房地产企业，不能增加有息负债，只能还旧借新。

下图是各大房企踩线的情况。

下图是各大房企踩线的情况。

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这个时候为什么要提出三条红线的标准？

近年来，中国一直在控制各地房价，确立不炒房的原则。在这种情况下，治标治本，从源头公司入手。

回顾中国的房地产，大部分都经历了两个发展过程，

第一阶段：以时间换空间。也就是囤地盖盘的时代。

房地产企业非常聪明。拿到土地后，他们只能在房价升值之前建造。即使他们很早就建成了，他们也应该盖住盘子而不出售。例如，他们把一个项目拆成多个时期来出售，每次都卖一点。

一点一点割韭菜。捂地最猛的是李嘉诚，这招他是祖师爷。

但后来，国家开始进行控制。

许多地方出台了一些限价政策，房地产企业不容易囤积土地覆盖板块，最初的利润率很低，如果囤积土地几年没有上升，项目的财务成本很高。

因此，房地产企业逐渐进入第二阶段， 是利用高杠杆、高周转率的阶段。

融资土地，然后改变预购方式，出售房屋，原来三年赚钱，一年赚回来，加上成本基本借回来，大大提高了公司的利润率。

明白了吧？

今年开始玩三条红线，一定是对房地产等高杠杆行业的重大打击。

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踩线房企打开减肥手术

据说在试点公司中，公司的财务指标必须在2023年中旬降至合规范围。对于房地产企业来说，两年太难了。

但是，上有政策，下有对策。

在新的融资规定对房地产企业的严格控制下，房地产企业的相关姿势更加频繁，“减肥”和“增加”的方式并举。

众所周知，通过一些营销方式提高销售额，甚至打折出售房屋，以完成“增加”的方式，这是一种基本的炒作，更不用说了。

今天说说近年来房地产企业的三招。

一、分拆财产出售

你注意到了吗？今年，许多中小型房地产公司排队出售，TOP房地产公司已经上市，所以现在开始玩分拆。

是的，先把物业分开，靠物业再融资。

毕竟上市融资成本最便宜，只需要割一把韭菜。

这一举措今年更受欢迎。10月，四家房地产企业物业管理公司在香港证券交易所出售，其中世茂服务和合景悠活于10月30日敲响了敲钟。

不久前，金科分拆了房地产，并在香港上市赚钱。

房地产企业上市后，可以提高利益，从而减少企业杠杆。

但根据中指院的数据，要吓到你，截至10月底已有17家物业管理公司启动上市，

还有82家物业管理公司正在规划上市。

看来房地产企业玩这种招式，也喜欢聚在一起啊。

二、避免会计方式

永续债

什么是永久债？也就是说，没有明确的到期日，或者说期限特别长的债务卷。

投资者无法在明确的时间点获得资本，但可以按时获得利息。因此，永续债务是债权与股权之间的融资工具。

因此，永久债务在会计账户中包含利益，而不是债务。

早在去年融资困难时，许多房地产企业就增发了永久债券。2019年48.1%的房地产企业增加了永久债券的销售。其中，中铁(601390，股吧)，绿城中国去年发债最多。

还有保利发展、路劲、华发股份(600325、股吧)、创新等。

这种债务卷存在隐患。如果房地产企业的毛利率受到限制，面临还款，就会出现资金链问题。

除了玩永久债务，表外债务是房地产企业融资的方式，简而言之，债务卷这东西就是借款， 这也说明房企现在差钱。

三、以玩土地游戏的名义借

房地产企业也喜欢蹭热点。

最近哪些更受欢迎？

是新能源，房地产企业也蹭上了这波热浪。

在此期间，市场报告称，国家发展和改革委员会将开展新能源汽车特许经营项目的调查，并要求详细报告恒大、宝能等公司自2017年以来在当地投资和计划投资的汽车和零部件项目。

事实上，以上就是看这类企业是真的造成的，还是以造成的名义躲避控制。

最典型的是宝能，利用新能源企业在各地以造成的名义征地。

宝能的计划能力很强。杭州、广州、昆山、昆明、贵阳、西安等六大汽车生产基地已经规划好。

好家伙，规划用地占地8900多亩，相当于近7个特斯拉上海临港(600848，股吧)生产地。

但规划是规划，现在只有贵阳、西安两个基地已经建成投产，其他基本没有开工。

宝能汽车连毛都没看到，连宝能要打造的汽车品牌都没有取名。

我不相信你说不是蹭新能源车拿地。

现在连上面都惊呆了，大家也不傻，明眼一看就知道你要做什么，隔行如隔山， 一家好的房地产公司赶去造成。

在美国上市的三大电动汽车品牌(蔚来、小鹏、理想)现在还处于负利润状态。你怎么能比别人做得更好呢？

综上所述，自从三条红线的压力袭来以来。房地产企业的融资方式也越来越高超：

中小企业聚集在一起销售，大型房地产企业分拆物业上市，看投资者割韭菜拿钱。

再次发债续命，就像投资者再次要钱一样。

少数房地产企业，逐渐跨界蹭热点，圈地。

不管是哪一个，有两点是明确的。

首先，房地产企业差钱，改变融资方式，一旦不能坚持下去，小房地产企业就不会说，破产肯定会越来越多，甚至头部房地产企业管理也会更加困难，泰和福盛不能携带，现在绿化也暴露了各种各样的问题。

第二，未来房地产金融监管必须持续，打击的基本面没有改变。

房地产企业的压力将越来越大，行业将逐步清理一些退出者。

在这条赛道上，我认为玩家不是太少，而是太多。

迫切需要产业整合。

提醒您，尽量防止购买一些会计问题企业，特别是一些小型房地产企业，必须调查业务状况，当时未完成，或交货不能，您感到困惑。

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(负责编辑:李显杰 ）